В предпоследнем месяце уходящего года столичные риелторы столкнулись с парадоксальной ситуацией: в ликвидных жилых проектах мегаполиса был зафиксирован резкий рост покупательской активности, но одновременно с этим произошло заметное снижение доли ипотечных сделок. В чем же причины такого падения интереса к этому инструменту рынка, ведь до окончания государственной программы поддержки этого сектора остаются считанные дни? Аналитики считают, что в основе этого феномена лежит несколько причин.
Человеческий фактор
Во-первых, люди ждут давно и упорно анонсируемого чиновниками понижениями ставок по жилищным кредитам.
Подобный вариант развития событий допустил в своем прогнозе Дмитрий Медведев. В частности, в октябре нынешнего года премьер-министр Правительства РФ предположил, что в относительно короткой перспективе ключевая ставка Центробанка будет пересмотрена в сторону понижения, а это, естественно, повлечет за собой и уменьшение процентов по целевым кредитам на приобретение жилья. Вслед за ним в аналогичном ключе высказался и министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень, заявив, что уже в следующем году россияне увидят ставки по ипотеке ниже 10%.
Однако многие россияне, отмечает, в частности, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова, отнюдь не спешат слепо принимать на веру бравурные прогнозы функционеров, поэтому предпочитают на всякий случай перестраховаться. Представители этой категории потенциальных покупателей недвижимости идут сейчас в банк и подают заявку на получение ипотечного займа, но в случае ее одобрения андеррайтерами не спешат пользоваться предоставленной возможностью. Как уточняет эксперт, в этом случае у граждан появляется возможность для маневра сроком в два месяца, и они, в свою очередь, высказываются в следующем ключе: если нас не устроят условия, которые будут предлагать коммерческие банки в январе-феврале 2017 года, после свертывания программы государственного субсидирования ипотечных ставок, то мы спокойно воспользуемся полученным до Нового года одобрением.
Во-вторых, многие нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане элементарно уже решили этот насущный вопрос.
По заявлениям знатоков рынка недвижимости, те, кто в принципе планировал приобрести в этом году жилье на «первичке», определились с выбором и провели сделку, не собираясь ждать конца года. Как констатируют аналитики компании «Метриум Групп», наибольшую активность представители этой группы клиентов проявили уже в его первые месяцы, когда имела место быть первая волна ажиотажного спроса на недвижимость, спровоцированная появлением информации о вероятном закрытии программы господдержки. Данные Росреестра свидетельствуют — в феврале этого года ипотечных договоров было заключено без малого на 60% больше, чем в январе.
«Вторая ипотечная волна», по свидетельству «метриумовцев», приключилась на рынке в середине 2016 года. В течение трех летних месяцев, заверяют они, было выдано в общей сложности 13597 кредитов на приобретение жилья. За все последующие осенние месяцы, кстати, ипотек было выдано на целую треть меньше (10476 договоров). А всего же за период с января по конец ноября этого года ипотечных договоров было зарегистрировано на 83% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года.
Экономические нюансы
В-третьих, на ситуацию влияет довольно высокая волатильность национальной валюты
Данные Центробанка свидетельствуют: по состоянию на 1 ноября 2016 года совокупная сумма вкладов физических лиц на депозитах в драгоценных металлах и иностранной валюте достаточно велика и в пересчете на российские деньги составляла 3,58 триллиона рублей. Но прогнозы о ближайшем будущем рубля по-прежнему туманны. И даже наметившееся было его укрепление после соглашения стран ОПЕК и государств, не входящих в картель, о сокращении нефтедобычи, не выглядит особенно впечатляющим (особенно на фоне колебаний курсов после сообщения о повышении ФРС США базовой процентной ставки). К тому же свои «пять копеек» в общую сумятицу вносят и периодические появляющиеся слухи о катастрофическом падении рубля по отношению к доллару и евро практически сразу после новогодних праздников. Следовательно, выжидательная позиция, которую заняли многие держатели вкладов, вполне оправдана.
Правда, некоторые граждане, похоже, все-таки решились закрыть вклады и направить полученные средства на приобретение недвижимости. Потому что какими-то иными факторами объяснить резкий скачок (по информации «Метриум Групп», в комфорт-классе — более чем в три раза) сделок по первичной недвижимости со стопроцентной единовременной оплатой довольно сложно. А традиционная банковская практика как раз такова, что открываются вклады, как правило, либо в конце года, либо в его начале, а вот закрываются после начисления всех положенных процентов, как раз в ноябре-декабре. В одной только Москве на рублевых депозитах граждан к концу октября насчитывалось, по информации Банка России, порядка 4,84 триллионов рублей, а ведь многие из них свои вклады в ноябре закрыли, получив на руки приличные суммы. И это, кстати, четвертая причина, по которой интерес к получению ипотечного кредита заметно упал.
Наконец, в-пятых, метафорической «палкой в колесе» ипотечного кредитования свежевозведенных квартир оказался рынок вторичной недвижимости, который все же начал оживляться после довольно долгой спячки. Именно в ноябре этого года на «первичке» было заключено довольно много так называемых «альтернативных сделок», когда клиенты при покупке объектов в новостройках использовали средства, полученные от продажи имевшегося ранее жилья. В некоторых столичных проектах на долю подобных заявок приходилось до 30% от общего числа операций купли-продажи.
Примечательно, что начало возрождению «вторички» положило недавнее снижение банками ставок на кредиты для приобретения подержанных квартир. Естественно, спрос на такие объекты сразу же повысился. Согласно данным Росреестра, в ноябре количество зарегистрированных ведомством переходов прав собственности почти на четверть превысило показатели октября.
