Всего один месяц остался до наступления сезона, который продавцы загородной недвижимости по привычке называют «горячим». Сможет ли этот сегмент рынка жилой недвижимости встретить его во всеоружии, или вновь бесславно капитулирует под гнетом нелицеприятных обстоятельств?
К настоящему моменту число новых проектов на загородном рынке столичного региона находится на минимальном уровне за последние 7 лет. Так, по завершении 2016 года на экспозиции насчитывалось, по данным аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», в общей сложности немногим более 69,3 тысячи объектов (77% которых принадлежит так называемому «бюджетному» сегменту). Сравнивая это значение с результатом четвертого квартала 2015 года, они пришли к выводу, что за все это время показатель не претерпел сколько-нибудь серьезных изменений (тогда объем предложения всего лишь чуть-чуть не дотянул до уровня в 70,2 тысячи лотов). При этом только 10% из этого количества приходится на дуплексы (3%) и таунхаусы (7%). Малоэтажные жилые дома «оттягивают» на себя еще 19%, но львиная доля предложений на «загородке» по-прежнему принадлежит УБП, или участкам без подряда (64% существующего объема предложения).
Примечательно, что в период с июля по сентябрь 2016 года впервые после долгого перерыва на рынок загородной недвижимости было выведено больше застраиваемых поселков, чем проектов, полностью состоящих только лишь из земельных наделов (соотношение 10 к 5). Если бы этот тренд перекочевал и в четвертый квартал ушедшего года, ситуация позволила бы экспертам рассуждать о долгожданном начале восстановления «загородки». Однако этого не случилось: под конец года вывод на продажу пустых земельных участков вновь усилился (из 15 новых поселков полностью из УБП состояли сразу 12).
Если бы проблемы «загородки» заключались только в том, что она в очередной раз «идеологически деформировалась» в пользу участков без подряда, это еще можно было бы как-то переварить, уверены специалисты по продаже недвижимости. Гораздо страшнее другое — загородная подмосковная «первичка» массового сегмента в настоящее время испытывает острейшую нехватку качественных проектов с застройкой. Если говорить о тех же земельных наделах без подряда, то почти все они (а точнее, 90%) представляют собой самый настоящий неликвид. Это сейчас ими худо-бедно интересуются, печалятся риелторы, но стоит только рынку пойти в рост, все эти объекты сразу же повиснут на нем мертвым грузом, от которого нельзя будет избавиться без заметных убытков.
Но, похоже, вверх рынок (особенно жилья массового сегмента) в ближайшем будущем вряд ли пойдет, очень уж высока степень его стагнации. И главная ее причина кроется на самом деле не в фактическом отсутствии более или менее качественного предложения, а в факторе низкой платежеспособности граждан.
Как отмечают организованные риелторы, потенциальные покупатели либо не располагают необходимыми для приобретения объекта средствами, либо откладывают решение о покупке в надежде найти более привлекательный по соотношению «цена-качество» вариант. К слову, именно поэтому в последние три года на «загородке» последовательно набирает обороты механизм trade-in. Так, по информации все той же «ИНКОМ-Недвижимости», в общем потоке реализованных сделок на долю такой схемы приходится от 40 до 80%.
Как поясняет Антон Архипов, руководитель одного из «инкомовских» офисов в Москве, до недавнего времени люди, продававшие городскую квартиру и приобретающие вместо этого загородное жилье, стремились, прежде всего, к увеличению жилой площади. В прошлом же году побуждающей к такому роду сделок причиной стало желание выгадать в деньгах. Например, продав хорошую «двушку» за 12 миллионов рублей и купив вместо нее таунхаус или коттедж за 7 миллионов. Правда, этот «антикризисный» тренд, вполне способный подбросить вверх спрос на вторичном рынке сразу на 15−20%, пробуксовывает все по тем же причинам: хорошего предложения сейчас на «загородке» не найти и днем с огнем. Очень многие объекты, выставленные на реализацию в этом сегменте, уже давно устарели морально и не способны удовлетворить ожидания покупателей. При этом их цена, как правило, самое малое на целую треть дороже своих аналогов на «первичке».
Оценивая грядущие перспективы «загородки» столичного региона, специалисты делают весьма и весьма сдержанные высказывания.
Так, пессимисты, как наиболее осторожные из них, уверены, что о каких бы то ни было перспективах следует рассуждать не ранее, чем через год, а еще лучше — полтора, потому что только тогда возможны какие-то позитивные для продавцов сдвиги. Нынешний же год, по ощущениям представителей этого лагеря, мало чем будет отличаться от минувшего: покупатели так же будут выжидать более удобного момента для покупки, а девелоперы будут продолжать поиски дешевых кредитов для своих проектов.
Приверженцы оптимистичных сценариев допускают и более раннее оживление сегмента, но с некоторыми оговорками.
В частности, своеобразной «соломинкой» для рынка загородной недвижимости, считают некоторые из них, могло бы стать внедрение модели, которая действует на автомобильном рынке. То есть клиенту предлагается некий «базовый проект», дополняемый определенными опциями только по личному желанию покупателя. Это позволит в итоге сделать конечный продукт более бюджетным и одновременно более персонифицированным. Другие же считают, что спасение «загородки» лежит в сфере развития ипотечного кредитования. Если банки наконец-таки обратят более пристальное внимание на объекты за пределами городской черты, то к 2018 году здесь начнется рост предложения (правда, о росте спроса тактично умалчивается — авт.).
При этом эксперты сходятся в одном: провести, как теперь модно говорить, «перезагрузку» рынка загородной недвижимости можно только в случае выполнения его игроками ряда важных условий. Во-первых, выводимые на реализацию проекты массового сегмента должны быть тщательно спланированы. Во-вторых, нарезка земельных участков в них должна быть оптимизирована, при этом наиболее рациональные их размеры, считают специалисты, должна варьироваться в диапазоне от 8 до 12 соток. В-третьих, точно так же взвешенно следует подходить и к площади домовладений, ограничивая их площадь 130−170 «квадратами» при условии эргономичной планировки. Наконец, в-четвертых, их стоимость должна укладываться в «вилку» от 4 до 6 миллионов рублей.
Стоит отметить, что определенные метаморфозы должны затронуть не только товар, но и «купцов». Чтобы переломить негативные кризисные тенденции, продавцам на «загородке» следует пойти на определенные жертвы. В частности, им знатоки вопроса настоятельно рекомендуют сократить операционные издержки при проведении сделок, а также уменьшить объем выпускаемой рекламной продукции. Параллельно с этим риелторам нужно очень взвешенно подходить к оценке степени ликвидности реализуемых объектов. Кроме того, для успешной деятельности им необходимо либо придирчиво искать качественный товар, либо прикладывать усилия для его формирования в тесной связке непосредственно с застройщиком.
Пока же самый реальный вариант расклада дел на «загородке» выглядит следующим образом: спровоцированная стечением обстоятельств санация рынка продолжится, как и тренд на укрупнение, поскольку сравнительно безболезненно адаптироваться к условиям всегда легче более крупным игрокам. Мелким же застройщикам не останется ничего другого, кроме как либо уходить с рынка совсем, либо идти под патронаж более авторитетного участника. Что касается вопроса средней стоимости предложения и роста продаж, то более или менее серьезно обсуждать здесь можно разве что динамику снижения этих показателей, но никак не их увеличение.
