Чтобы продать или приобрести квартиру в рамках ипотечного кредита, заявляют эксперты, достаточно участия в сделке всего двух физических лиц — продавца и покупателя. «СП» узнала, какие документы при этом нужно оформлять, и в чем заключаются сильные и слабые стороны подобной схемы?
Что это такое?
Инструмент под названием «ипотека между физическими лицами» известен знатокам рынка недвижимости достаточно давно, просто он довольно редко применяется на практике. А происходит это потому, разъясняют эксперты компании «Метриум Групп», что граждане привыкли к тому, что банк является традиционной третьей стороной в ипотечной сделке и просто в массе своей не знают, что можно вполне обойтись без кредитно-финансовой организации.
Вся соль в некотором различии понятий «ипотека» и «ипотечный кредит», которые в сознании россиян слились в единое целое, хотя это совсем не так. С точки зрения правовых норм ипотечный кредит означает только то, что в процедуре купли-продажи объекта недвижимости участвует банк, предоставляющий покупателю собственные средства для финансирования сделки. Между тем ипотека, более широкое и емкое понятие, — это форма залога, где в подобном качестве выступает недвижимое имущество, передаваемое во владение и пользование должника.
Следовательно, формально ипотека между физлицами будет, по сути, представлять собой как раз сделку с рассрочкой оплаты и предоставлением залога. Причем эти самые условия рассрочки будут детально прописаны непосредственно в тексте договора купли-продажи.
Как это правильно оформлять?
Оформление сделки купли-продажи в рамках ипотеки между физическими лицами мало чем отличается от обычной сделки. В Росреестр так же направляется договор с заявлением о переходе права собственности, а ведомство, в свою очередь, сделку регистрирует в установленный действующим законодательством срок. Однако требуется соблюсти еще ряд определенных нюансов.
Во-первых, в процессе подачи документов для регистрации обе стороны должны заявить о том, что на объект недвижимости будет наложено обременение (это должно быть зафиксировано в заявлении на регистрацию перехода права собственности).
Во-вторых, в пришедшей на смену свидетельству о собственности с июля 2016 года выписке из Единого госреестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) должна присутствовать отметка об этом самом обременении. Таким образом, подарить, завещать или продать недвижимость до момента полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник никак не сможет.
В-третьих, в текст договора купли-продажи (ДКП) нужно вписать дополнительные условия. В данном случае от обычного ДКП при типовой сделке этот будет отличаться наличием раздела, в котором будут описаны стоимость реализуемого объекта и порядок внесения оплаты. Чтобы данная сделка приобрела с точки зрения действующего законодательства статус ипотечной, условия предоставления продавцом рассрочки покупателю должны быть расписаны до мельчайших подробностей. Так, в обязательном порядке должны присутствовать следующие моменты:
общая стоимость объекта недвижимости;
величина первоначального взноса (как в денежном эквиваленте, так и в процентном соотношении к общей стоимости);
общее число платежей до полной выплаты стоимости объекта, а также даты и порядок их внесения;
длительность и окончательная дата погашения задолженности;
размер и порядок взимания штрафов за просрочку очередного платежа;
порядок расторжения договорных обязательств при отсутствии предусмотренных платежей.
Кроме того, документ должен содержать сведения о том, что в соответствии с 488 и 489 статьями гражданского кодекса Российской Федерации объект недвижимости признается находящимся в залоге до полного выполнения покупателем взятых на себя финансовых обязательств.
Кто и чем при этом рискует?
Сделки в рамках ипотеки между физическими лицами подвергаются абсолютно тем же рискам, что и все прочие операции купли-продажи жилья. Здесь можно натолкнуться как на «подводные камни» юридического плана, так и сложности технического характера (например, неузаконенная перепланировка квартиры).
Но имеются при этом и некоторые дополнительные особенности. Поскольку подавляющее большинство из них регламентируется нормами действующих законов, то можно сказать, что обе стороны в принципе юридически защищены от влияния форс-мажорных обстоятельств. Однако нельзя забывать о том, что, в отличие от ипотечной сделки с участием банка, в данном случае покупателю не предоставляется страховка на предмет потери работы или здоровья. Именно поэтому аналитики рынка недвижимости настоятельно не рекомендуют устанавливать длительные сроки погашения задолженности. Оптимальным, на их взгляд, является период в полтора-два (максимум — три) года.
Конкретно для продавца главная опасность при реализации подобной схемы продажи состоит в том, что покупатель может перестать выплачивать долг. Но это отнюдь не значит, что деньги и квартира будут безвозвратно утеряны.
В выписке из ЕГРП имеется отметка об обременении, наложенном на объект недвижимости. И снять ее можно только в присутствии продавца, а до того момента любые действия с недвижимостью вроде перепродажи полностью исключены. Так что в случае возникновения просрочки продавец спокойно идет в суд.
Там ситуация развивается по трем возможным сценариям. Служители Фемиды либо принуждают покупателя выплатить весь долг досрочно, либо выносят постановление о продаже недвижимости с целью погашения долга, либо решают, что объект надо вернуть продавцу, а деньги — покупателю. При этом наиболее вероятен как раз последний вариант. Естественно, расставаться с полученными деньгами не слишком приятно, но, с другой стороны, и шанс остаться без всего отсутствует.
Для покупателя самым большим риском является отказ продавца обращаться в Росреестр с просьбой снять обременение по объекту недвижимости или всяческое затягивание этой процедуры. На этот случай новому владельцу следует запастись документальными подтверждениями факта выполнения своих обязательств в полном объеме. Для этого сгодятся и обычные расписки о приеме-передаче денег, но наиболее надежным подтверждением станет нотариальное заверение подписей сторон на подобном документе, причем привлекать специалиста следует каждый раз при передаче средств. Это станет неоспоримым доказательством того, что все исполнено не только в полном объеме, но и точно в срок. Правда, привлечение нотариуса к этому процессу стоит прописывать в договоре купли-продажи отдельной строкой.
А для чего вообще это нужно?
Именно сейчас на «вторичке» подобный механизм имеет все шансы стать популярным. Потому что в этом сегменте рынка сложилась очень непростая ситуация. Во-первых, покупательский спрос здесь находится на низком уровне, цены на ликвидные варианты не растут (в отличие от сроков экспозиции, которые увеличиваются), на неликвидные — снижаются. А традиционная, «банковская», ипотека в реальности не доступна: годовые ставки, как и требования к заемщикам, высокие. В результате продавцы не могут реализовать свои объекты, а у потенциальных покупателей нет возможности их приобрести.
Особенно сильно страдают при таком раскладе сделки, для которых выстраиваются так называемые «альтернативные цепочки». Люди, желающие сделать свои жилищные условия более комфортными, находят подходящие варианты, но заплатить за них не могут, поскольку их старая недвижимость не продается, а больше денег на оплату новой им взять негде.
И вот как раз ипотека между частными лицами эту дилемму вполне может решить. Если продавец недвижимости желает продать квартиру сейчас, опасаясь дальнейшего ее удешевления, но сразу вся сумма за объект ему не требуется в экстренном порядке, то для него есть смысл немного подождать и предоставить покупателю для оплаты эту самую рассрочку. Последнему, в свою очередь, подобная схема также будет интересна, особенно в том случае, если он ожидает в ближайшей перспективе получения крупных денежных средств (например, от реализации имеющегося у него в собственности жилья), а новый объект хочет купить прямо сейчас, опасаясь того, что он уйдет в другие руки.
