Законодатели с каждым годом расширяют полномочия нотариусов, объясняя это заботой о безопасности граждан, хотя последние воспринимают такую «опеку» в штыки. Вероятно, уже недалек тот день, когда их участие в сделках купли-продажи недвижимости сделают обязательным. Но пока еще у потребителя есть выбор, представители юридического сообщества приводят основные причины, по которым от нотариальной проверки юридической чистоты приобретаемой квартиры можно спокойно отказаться.
Мнимость повышенной безопасности
Прежде всего стоит отметить, что, проводя юридическую экспертизу документов при покупке недвижимости, нотариус является не более чем посредником. То есть его место при желании клиента может занять любой другой квалифицированный юрист — адвокат, риелтор, сотрудник правового бюро и так далее. По закону такие услуги не входят в перечень обязательных нотариальных процедур, а являются дополнительными, которые просто позволяют нотариусам подрабатывать.
Соответственно, наивно полагать, что если всю подноготную конкретной квартиры исследовал нотариус, то она под какой-то особой защитой. И, конечно, какой-либо дополнительной сверхдоказательной силой, которую приписывает закон некоторым нотариальным актам, именно эти действий не обладают.
Дубль-ревизия или переплата денег
Первичную правовую экспертизу документов перед регистрацией сделки проводит Росреестр. Именно этот орган компетентен проверять прошлое объекта на основе правоустанавливающих документов и данных государственного реестра прав на недвижимое имущество, отсекая различные обременения. Иными словами, если квартира, например, находится под арестом или имеет сомнительную иерархию собственников, сделку не зарегистрируют.
Нотариус едва ли сможет расширить рамки существующего правового мониторинга. Выше своего функционала и полномочий, предписанных законом, он не «прыгнет». Поэтому такая процедура будет дублировать проверку Росреестра и, скорее всего, сведется к самому простому — изучению выписки из ЕГРП и документов, представленных клиентом. Следовательно, несовершеннолетних владельцев или прописанных по данному адресу граждан такая проверка, конечно, поможет вычислить, а вот недееспособных или отказавшихся в свое время от приватизации, которые и являются потенциальной угрозой для сделки — едва ли, предупреждают адвокаты.
Не помогут выявить сотрудники нотариата и подлог. Большинство «серых» схем на рынке недвижимости, поясняет эксперт, базируются на продажах по фиктивным документам. Стало быть, риски столкнуться с мошенничеством при покупке квартиры сохранятся и в случае обращения в нотариальную контору.
Поэтому прибегнув к услугам нотариуса, граждане с большей вероятностью не только закажут повторную экспертизу, но и потратят деньги впустую, ведь кроме госпошлины за регистрацию права нужно будет заплатить еще и нотариальный тариф, размер которого различается в зависимости от масштаба сделки и региона.
«Страховка» не работает
Закон обязывает всех частных нотариусов страховать риски перед клиентом. Это значит, что любые допущенные ими ошибки, которые привели к потерям для гражданина, должны компенсироваться в рамках заключенного договора страхования гражданской ответственности.
Однако все прекрасно понимают, что страховая компания не всегда признает недочеты страховыми случаями, поскольку просто-напросто в этом не заинтересована. Тогда эти факты устанавливаются по решению суда (что, однако, также не гарантирует возмещения убытков).
Судя по статистике, приведенной Федеральной нотариальной палатой, практика возмещения вреда в России несовершенна. За последние 5 лет требования о компенсации ущерба нотариусам были предъявлены всего в 55 случаях. То есть в среднем получается порядка 10 подобных фактов в год на общую сумму около 20 миллионов рублей.
Речь здесь может идти как о неправильно составленном документе, так и о технической ошибке. Но вот доказать суду то, что именно по вине нотариуса клиент приобрел проблемный объект недвижимости, из-за чего сделка оспаривается в суде, практически невозможно. Нотариальная палата, выступая на стороне своего сотрудника, скорее всего спишет все на несоответствия в реестре ЕГРП, как это часто бывает.
Нотариусы редко несут заслуженное наказание перед законом
Нотариусов сложно привлечь к уголовной ответственности. Если такие дела и доходят до суда, то их итогом становятся либо оправдательные приговоры, либо дисциплинарные взыскания и штрафы. Поэтому, например, доказать факт халатности или умышленного злоупотребления, допущенного нотариусом при проведении юридической экспертизы документов, еще не означает неотвратимость наказания.
Так, имеющиеся в публичном доступе данные статистики говорят о том, что в 2015 году в двух из десяти случаев уголовного преследования нотариусов дела были прекращены. И только 6 представителей нотариата лишились права вести частную нотариальную практику.
Нотариусы не уполномочены качественно оценивать риски
В процессе той самой «проверки чистоты» квартиры, пожалуй, абсолютно каждый клиент рассчитывает получить не только некую формальную «бумагу», на которой зафиксированы этапы смены собственника или обременения, но также и профессиональный совет о возможных подводных камнях, эдакий своеобразный отчет о риск-менеджменте, поясняют адвокаты.
Тем временем практически ни для кого уже не секрет, что на рынке недвижимости существует множество хитрых «серых» схем. И в этом случае только опытный взгляд профессионала, который «в теме», может заметить возможные опасности. Нотариус же по определению выполняет представительские функции, он универсален, не знает «узкой» специфики сферы недвижимости, не работает с судебными спорами, то есть не обладает знаниями судебной практики, да и в принципе ограничен в том, чтобы давать консультации, не связанные с формальным свидетельствованием и удостоверением. Безусловно, юридические познания у нотариусов есть, но они скорее теоретические, а иногда и устаревшие.
«К сожалению, — резюмирует все вышесказанное адвокат Олег Сухов, — в нашей стране пока очень немногие специалисты имеют уровень правовой грамотности, достаточный для того, чтобы правильно интерпретировать правовой статус разных сделок, форм собственности и обременения. Не говоря уже о том, чтобы оценить правовые последствия приобретения объекта недвижимости или сделать анализ вероятных рисков и материальных потерь. И здесь, увы, нотариальный взгляд не достаточен». Соответствующие экспертные возможности, подчеркивает он, есть только у представителей юридического сообщества, узко специализирующихся на недвижимости и постоянно совершенствующих свои знания на судебных процессах.
