По мнению специалистов, рынок аренды жилья вновь набирает обороты. Для новоиспеченных собственников квартир на первичном рынке это неплохая возможность «отбить» затраты на приобретение недвижимости. Главное — знать ответы на несколько ключевых вопросов в этой сфере.
Вопрос № 1. Какую квартиру сдавать выгоднее?
Естественно, самыми ходовыми объектами в сегменте аренды недвижимости были и остаются одно- и двухкомнатные квартиры. Так, в сегменте эконом-класса на первые приходится около 40%, а на вторые — порядка 25% клиентского спроса. Столь высокая востребованность соответствующим образом влияет и на ставки найма — традиционно они растут быстрее всего. Само собой, нужно учитывать еще и необходимость проведения минимального ремонта перед сдачей новостройки в аренду. Поскольку в случае с однокомнатной квартирой затраты на него (в силу небольшой площади) будут не так высоки и не займут столько времени, как в случае с многокомнатным жильем, то и окупятся они, понятное дело, быстрее всего.
Но не стоит забывать и о том, что определенный процент потенциальных квартиросъемщиков нуждается как раз в просторных многокомнатных квартирах. Да, стоимость недвижимости на «первичке» гораздо выше, как и затраты на придание товарного вида. Но зато арендуются они надолго и по совсем другим ставкам найма. Так что если, как говорится, «не горит», то можно рассмотреть и такой вариант. Который, пусть и несколько позже, но также в конечном итоге «отобьется».
Вопрос № 2. Когда лучше покупать квартиру под аренду?
Давным-давно всем известно, что стоимость недвижимости на этапе котлована самая низкая и повышается пропорционально росту степени готовности проекта. Но в том случае, когда покупка изначально «затачивается» под сдачу внаем, ждать ее ввода в эксплуатацию еще пару-тройку лет после приобретения невыгодно. Ведь при средней ставке найма сорокаметровой однокомнатной квартиры в 35 тысяч рублей за это время можно потерять арендные платежи на общую сумму свыше одного миллиона.
Следовательно, рассуждают эксперты рынка, на фоне сильно затормозившихся темпов роста стоимости строящихся квартир, более правильным решением, скорее, окажется не погоня за минимизацией вложений, а приобретение уже готового к использованию объекта.
Вопрос № 3. Как долго будут «отбиваться» вложения?
Эксперты рынка уверяют — расположение дома влияет напрямую и сильно не только на размеры месячных платежей, но и на скорость нахождения клиентов, поскольку месторасположение объекта играет в торговле ключевую роль. Так что чем лучше транспортная инфраструктура вокруг сдаваемой квартиры, тем выше будет арендный платеж, ведь арендаторы как раз и подбирают временное жилье с учетом удобства пути от него до места работы.
В первую очередь арендодателю нужно определиться, какова его истинная цель при сдаче жилья. Если это — исключительно получение высокого ежемесячного дохода, то наличие в шаговой доступности от объекта станции метро или крупного транспортно-пересадочного узла должно быть, как говорится, по умолчанию. Если же собственнику хочется просто возместить затраты на приобретение квартиры, то можно и вложиться в готовую новостройку в каком-нибудь отдаленном районе.
Простой пример: если взять однокомнатную квартиру в «старой» Москве за пределами МКАД за 2,7 миллиона рублей и установить арендную ставку в размере 20 тысяч рублей, срок окупаемости составит около 11 лет. Аналогичная «однушка» у метро, конечно, обойдется арендаторам несколько дороже, однако для собственника срок ее окупаемости будет приблизительно в полтора раза длиннее из-за того, что изначальная ее стоимость будет более высокой. Так, например, бюджетная «старомосковская однушка» внутри МКАДа в среднем стоит около 6,3 миллиона рублей. Средневзвешенная же арендная ставка для объектов подобного плана — около 33 тысяч рублей в месяц (данные компании «Метриум Групп»). Соответственно, сохраняя ее неизменной, вложения собственника в квартиру окупятся за 16 лет. Если же проводить ежегодную индексацию платежа на 5%, этот срок сократится на 4 года. «Копейка» же в новостройке элитного класса при средневзвешенной стоимости в 30,7 миллиона рублей и арендной ставке в 130 тысяч рублей «отобьется» без индексации лет за 20.
Кстати, неплохой вариант для сдачи в аренду — апартаменты. Во-первых, многие подобные комплексы изначально «заточены» под такую деятельность владельцев и поэтому нередко выходят на реализацию уже с некоторой меблировкой. К тому же, «порог входа» на рынок этих объектов несколько ниже по сравнению с полноценными квартирами, следовательно, срок окупаемости вложения будет короче.
Вопрос № 4. Делать ремонт или лучше сдавать «голые» стены?
Проводя ремонт в новостройке, ее владелец вынужден тратить дополнительные серьезные средства, если речь идет о найме бригады, или большое количество времени, если отваживается на ремонт своими силами. В последнем случае владелец сталкивается с упущенной выгодой, а в первом — с увеличением сроков окупаемости объекта. Поэтому сейчас на рынке сильно распространен «бартер» между наймодателем и арендатором в виде обязательства последнего в счет квартплаты произвести на объекте как минимум косметический ремонт. Однако, признавая логичность и неизбежность этого шага в сложившихся экономических условиях, многие аналитики рынка недвижимости все же считают, что в таком договоре есть существенные недостатки.
Например, довольно часто выполняемый жильцом ремонт растягивается на длительный срок. Да и качество его зачастую оставляет желать лучшего. И прежде всего потому, что арендатор либо «по дешевке» привлекает к работам сторонних исполнителей в попытке что-то выгадать (с соответствующим результатом деятельности), либо выполняет все сам по принципу, известному в народе под названием «на отцепись», так как добросовестно ремонтировать чужое имущество, ставшее временным пристанищем, ему никакого интереса нет.
Вопрос № 5. Обставлять ли квартиру перед сдачей и стоит ли на этом экономить?
Конечно, каждый собственник вправе сам решать, как поступать в этом случае. Но знатоки рынка все-таки считают, что обставлять жилье в новостройке пылящейся на заброшенной даче старой мебелью «времен очаковских и покоренья Крыма» ни в коем случае не нужно. Ведь в глазах арендаторов одно из главных преимуществ съемного жилья на «первичке» заключается в его новизне, а морально (да и физически) устаревшая мебель будет серьезно с этим диссонировать.
Если уж сдавать пустую квартиру арендодателю не позволяет совесть, то ему стоит повнимательнее присмотреться пусть и к недорогой, но тем не менее достаточно современной мебели, которая входит в ассортимент определенных сетевых гипермаркетов. Но гораздо лучше выставить квартиру для аренды, отдельно указав в объявлении, что мебель в случае необходимости будет приобретена под нужды конкретного арендатора.
Вопрос № 6. Как не прогадать с размерами арендных платежей?
Понятно, что суммы, которые считают адекватными арендатор и арендодатель, зачастую заметно разнятся, так что достичь компромисса бывает очень нелегко. Чтобы квартира не «зависла» в поисках нанимателей из-за непомерно высоких ставок, а наймодатель не продешевил, ему нужно начать с выяснения средней ставки на подобное жилье в его районе. После этого следует сузить поле поиска до микрорайона, определив, в каком состоянии находятся ближайшие конкурентоспособные объекты, сколько их в общей сложности располагается неподалеку, и в чем они выигрывают или уступают. Только после этого нужно принимать решение. Сильно демпинговать или «накручивать» цену за квартиру не стоит, а вот отклонение в ту или иную сторону в пределах 10% вполне допустимо.
Вопрос № 7. Окупит ли аренда ипотеку?
К сожалению, констатируют риелторы, в «старой» Москве на это рассчитывать не стоит. В качестве доказательства они приводят приблизительные расчеты на примере все той же однокомнатной квартиры, расположенной неподалеку от станции метро в одном из наиболее доступных массовому покупателю проектов. Если стоимость этого объекта на данный момент составляет чуть более 7,9 миллиона рублей, то при условии внесения первоначального платежа в размере 20% и пятнадцатилетнем сроке кредитования под 12,68% ежемесячный взнос составит без малого 79 тысяч рублей. По данным одного из тематических порталов, средняя ставка аренды жалья в этом районе находится на уровне 33,7 тысяч рублей. Даже если сильно «упереться», верхний предел арендного платежа ни при каких раскладах все равно не поднимется выше 60 тысяч. Получается, ни в том, ни в другом случае платеж собственника по кредиту не перекрывается. Об этом можно говорить только в том случае, если первоначальный взнос по ипотеке составит как минимум 50% от общей стоимости жилья.
