.
<a href="http://iseekmate.com/go/http://www.mt5.com/ru/">Ф</a>

    Выгодно ли сдавать квартиру в аренду?

    | просмотров: 200 |

    Выгодно ли сдавать квартиру в аренду?


    По мнению специалистов, рынок аренды жилья вновь набирает обороты. Для новоиспеченных собственников квартир на первичном рынке это неплохая возможность «отбить» затраты на приобретение недвижимости. Главное — знать ответы на несколько ключевых вопросов в этой сфере.


    Вопрос № 1. Какую квартиру сдавать выгоднее?

    Естественно, самыми ходовыми объектами в сегменте аренды недвижимости были и остаются одно- и двухкомнатные квартиры. Так, в сегменте эконом-класса на первые приходится около 40%, а на вторые — порядка 25% клиентского спроса. Столь высокая востребованность соответствующим образом влияет и на ставки найма — традиционно они растут быстрее всего. Само собой, нужно учитывать еще и необходимость проведения минимального ремонта перед сдачей новостройки в аренду. Поскольку в случае с однокомнатной квартирой затраты на него (в силу небольшой площади) будут не так высоки и не займут столько времени, как в случае с многокомнатным жильем, то и окупятся они, понятное дело, быстрее всего.

    Выгодно ли сдавать квартиру в аренду?

    Но не стоит забывать и о том, что определенный процент потенциальных квартиросъемщиков нуждается как раз в просторных многокомнатных квартирах. Да, стоимость недвижимости на «первичке» гораздо выше, как и затраты на придание товарного вида. Но зато арендуются они надолго и по совсем другим ставкам найма. Так что если, как говорится, «не горит», то можно рассмотреть и такой вариант. Который, пусть и несколько позже, но также в конечном итоге «отобьется».

    Вопрос № 2. Когда лучше покупать квартиру под аренду?

    Давным-давно всем известно, что стоимость недвижимости на этапе котлована самая низкая и повышается пропорционально росту степени готовности проекта. Но в том случае, когда покупка изначально «затачивается» под сдачу внаем, ждать ее ввода в эксплуатацию еще пару-тройку лет после приобретения невыгодно. Ведь при средней ставке найма сорокаметровой однокомнатной квартиры в 35 тысяч рублей за это время можно потерять арендные платежи на общую сумму свыше одного миллиона.

    Выгодно ли сдавать квартиру в аренду?

    Следовательно, рассуждают эксперты рынка, на фоне сильно затормозившихся темпов роста стоимости строящихся квартир, более правильным решением, скорее, окажется не погоня за минимизацией вложений, а приобретение уже готового к использованию объекта.

    Вопрос № 3. Как долго будут «отбиваться» вложения?

    Эксперты рынка уверяют — расположение дома влияет напрямую и сильно не только на размеры месячных платежей, но и на скорость нахождения клиентов, поскольку месторасположение объекта играет в торговле ключевую роль. Так что чем лучше транспортная инфраструктура вокруг сдаваемой квартиры, тем выше будет арендный платеж, ведь арендаторы как раз и подбирают временное жилье с учетом удобства пути от него до места работы.

    В первую очередь арендодателю нужно определиться, какова его истинная цель при сдаче жилья. Если это — исключительно получение высокого ежемесячного дохода, то наличие в шаговой доступности от объекта станции метро или крупного транспортно-пересадочного узла должно быть, как говорится, по умолчанию. Если же собственнику хочется просто возместить затраты на приобретение квартиры, то можно и вложиться в готовую новостройку в каком-нибудь отдаленном районе.

    Выгодно ли сдавать квартиру в аренду?

    Простой пример: если взять однокомнатную квартиру в «старой» Москве за пределами МКАД за 2,7 миллиона рублей и установить арендную ставку в размере 20 тысяч рублей, срок окупаемости составит около 11 лет. Аналогичная «однушка» у метро, конечно, обойдется арендаторам несколько дороже, однако для собственника срок ее окупаемости будет приблизительно в полтора раза длиннее из-за того, что изначальная ее стоимость будет более высокой. Так, например, бюджетная «старомосковская однушка» внутри МКАДа в среднем стоит около 6,3 миллиона рублей. Средневзвешенная же арендная ставка для объектов подобного плана — около 33 тысяч рублей в месяц (данные компании «Метриум Групп»). Соответственно, сохраняя ее неизменной, вложения собственника в квартиру окупятся за 16 лет. Если же проводить ежегодную индексацию платежа на 5%, этот срок сократится на 4 года. «Копейка» же в новостройке элитного класса при средневзвешенной стоимости в 30,7 миллиона рублей и арендной ставке в 130 тысяч рублей «отобьется» без индексации лет за 20.

    Кстати, неплохой вариант для сдачи в аренду — апартаменты. Во-первых, многие подобные комплексы изначально «заточены» под такую деятельность владельцев и поэтому нередко выходят на реализацию уже с некоторой меблировкой. К тому же, «порог входа» на рынок этих объектов несколько ниже по сравнению с полноценными квартирами, следовательно, срок окупаемости вложения будет короче.

    Вопрос № 4. Делать ремонт или лучше сдавать «голые» стены?

    Проводя ремонт в новостройке, ее владелец вынужден тратить дополнительные серьезные средства, если речь идет о найме бригады, или большое количество времени, если отваживается на ремонт своими силами. В последнем случае владелец сталкивается с упущенной выгодой, а в первом — с увеличением сроков окупаемости объекта. Поэтому сейчас на рынке сильно распространен «бартер» между наймодателем и арендатором в виде обязательства последнего в счет квартплаты произвести на объекте как минимум косметический ремонт. Однако, признавая логичность и неизбежность этого шага в сложившихся экономических условиях, многие аналитики рынка недвижимости все же считают, что в таком договоре есть существенные недостатки.

    Например, довольно часто выполняемый жильцом ремонт растягивается на длительный срок. Да и качество его зачастую оставляет желать лучшего. И прежде всего потому, что арендатор либо «по дешевке» привлекает к работам сторонних исполнителей в попытке что-то выгадать (с соответствующим результатом деятельности), либо выполняет все сам по принципу, известному в народе под названием «на отцепись», так как добросовестно ремонтировать чужое имущество, ставшее временным пристанищем, ему никакого интереса нет.

    Вопрос № 5. Обставлять ли квартиру перед сдачей и стоит ли на этом экономить?

    Конечно, каждый собственник вправе сам решать, как поступать в этом случае. Но знатоки рынка все-таки считают, что обставлять жилье в новостройке пылящейся на заброшенной даче старой мебелью «времен очаковских и покоренья Крыма» ни в коем случае не нужно. Ведь в глазах арендаторов одно из главных преимуществ съемного жилья на «первичке» заключается в его новизне, а морально (да и физически) устаревшая мебель будет серьезно с этим диссонировать.

    Выгодно ли сдавать квартиру в аренду?

    Если уж сдавать пустую квартиру арендодателю не позволяет совесть, то ему стоит повнимательнее присмотреться пусть и к недорогой, но тем не менее достаточно современной мебели, которая входит в ассортимент определенных сетевых гипермаркетов. Но гораздо лучше выставить квартиру для аренды, отдельно указав в объявлении, что мебель в случае необходимости будет приобретена под нужды конкретного арендатора.

    Вопрос № 6. Как не прогадать с размерами арендных платежей?

    Понятно, что суммы, которые считают адекватными арендатор и арендодатель, зачастую заметно разнятся, так что достичь компромисса бывает очень нелегко. Чтобы квартира не «зависла» в поисках нанимателей из-за непомерно высоких ставок, а наймодатель не продешевил, ему нужно начать с выяснения средней ставки на подобное жилье в его районе. После этого следует сузить поле поиска до микрорайона, определив, в каком состоянии находятся ближайшие конкурентоспособные объекты, сколько их в общей сложности располагается неподалеку, и в чем они выигрывают или уступают. Только после этого нужно принимать решение. Сильно демпинговать или «накручивать» цену за квартиру не стоит, а вот отклонение в ту или иную сторону в пределах 10% вполне допустимо.

    Вопрос № 7. Окупит ли аренда ипотеку?

    Выгодно ли сдавать квартиру в аренду?

    К сожалению, констатируют риелторы, в «старой» Москве на это рассчитывать не стоит. В качестве доказательства они приводят приблизительные расчеты на примере все той же однокомнатной квартиры, расположенной неподалеку от станции метро в одном из наиболее доступных массовому покупателю проектов. Если стоимость этого объекта на данный момент составляет чуть более 7,9 миллиона рублей, то при условии внесения первоначального платежа в размере 20% и пятнадцатилетнем сроке кредитования под 12,68% ежемесячный взнос составит без малого 79 тысяч рублей. По данным одного из тематических порталов, средняя ставка аренды жалья в этом районе находится на уровне 33,7 тысяч рублей. Даже если сильно «упереться», верхний предел арендного платежа ни при каких раскладах все равно не поднимется выше 60 тысяч. Получается, ни в том, ни в другом случае платеж собственника по кредиту не перекрывается. Об этом можно говорить только в том случае, если первоначальный взнос по ипотеке составит как минимум 50% от общей стоимости жилья.



    comments powered by Disqus
Scroll To Top