Оценка недвижимости – это определение оценщиком стоимости объекта, за которую его можно приобрести или продать. Оцениваться может не только сам объект, но и права на него.
Виды стоимости недвижимости
В оценочной практике сегодня существуют некоторые виды стоимости недвижимости, благодаря которым специалисту гораздо проще производить оценку:
• Кадастровая стоимость;
• Рыночная;
• Ликвидационная;
• Инвентаризационная.
Кадастровая стоимость – утверждение оценки производится специалистом на основании законодательной базы, которой регулируется. Определяется, как правило, для налогообложения.
Рыночная стоимость – объективная оценка помещения, благодаря которой он может быть отчуждён для оценки в условиях конкуренции.
Ликвидационная стоимость – это оценка объекта при непредвиденной ситуации, когда продавец вынужден продавать собственность на условиях, которые не соответствуют рыночным.
Для того чтобы провести инвентаризационную стоимость, прежде всего, необходимо использовать в оценке сборники УПВС. Благодаря сборникам происходит расчёт восстановительной стоимости объекта, из которой будет вычитаться фактический износ, именно таким образом определяется инвентаризационная стоимость.
Подходы в оценке недвижимости специалистами
В своей практике оценщик использует не только определённые виды стоимости недвижимости, но и подходы, которые обладают высокой объективностью:
• Сравнительный;
• Доходный;
• Затратный.
Каждый из оценочных подходов характеризуется специфичностью методов. Сравнительный подход является одним из самых популярных и часто используемых, ведь он основан на сравнении объекта-аналога, который практически идентичен самому оценочному объекту по характеристикам, которые определяют его стоимость.
Ещё одним из востребованных подходов является доходный подход. Он основан на определении стоимости объекта в зависимости от ожидаемой прибыли владельца от объекта. Проще говоря, при продаже недвижимости, владелец в первую очередь путём расчёта оценивает прибыль от объекта за определённый период, тем самым определяя сумму, ниже которой он её не продаст. В свою очередь, претендент на объект также не станет оплачивать стоимость выше той, которую он сможет заработать при эксплуатации объекта за определённый срок. Благодаря данному методу можно определить будущие риски, однако недостаток у этого подхода всё-таки есть – погрешность в отношении перспективы рынка недвижимости.
Затратный подход используется в практике оценщиков не так часто, ведь он больше подходит для оценки предприятий, домовладений. Стоимость объекта в этом подходе оценивается в зависимости от стоимости восстановления объекта-аналога.
