От 2017-го участники рынка жилья чудес не ждут. Спрос сократится, конкуренция станет жестче, торг — активнее. Застройщики в лучшем случае удержат продажи на уровне 2016-го, в худшем — потеряют 10-15% от прошлогодних объемов. «Вторичке» весь год предстоит балансировать между стагнацией и депрессией. Цены тоже будет штормить. Неизбежный спад в I квартале, весенняя стабилизация и новое снижение летом, которое завершится небольшим ростом к декабрю. Но это о номинальных значениях. В реальном выражении метр продолжит стабильно дешеветь. Чтобы переломить ситуацию, отрасли нужна господдержка, и одними лишь субсидиями по ипотеке в этот раз не обойтись, — утверждает адвокат Олег Сухов.
Стоимость недвижимости в России падает семь кварталов подряд. Если формально с весны прошлого года «квадрат» то дорожал, то дешевел и к концу 2016-го потерял около 11%, фактический ценник за тот же период снизился на четверть. Некоторые специалисты, например АИЖК, и вовсе насчитали 30-процентную разницу между сегодняшними и докризисными данными.
При условии, что в следующем году в экономике не произойдет ничего глобального, тенденция к снижению сохранится. Уже к IV кварталу 2017-го реальные цены на жилье сократятся в среднем на 8-10%, в зависимости от сектора.
Свою роль здесь сыграют сразу несколько факторов. Первый из них — переизбыток предложения. За последнее время жилищный фонд страны, мягко говоря, подрос. Несмотря на кризис, в 2014-2015 гг. строители дважды побили советский рекорд по количеству введенных в эксплуатацию «квадратов». Причем планку 1987 года в 72,8 млн кв. м оставили далеко позади: по итогам 2014-го регионы сдали 84,2 млн кв. м, в 2015-м показатель превысил 85 млн. Только в столице объем выставленного на продажу жилья за два года вырос в 1,5 раза — с 4,5 до 7,1 млн квадратных метров.
У подобной динамики есть простое объяснение: девелоперам пришлось достраивать объекты, начатые еще в «сытых» 2012-2013 годах. В ином случае они могли бы потерять деньги, вложенные в стройку на старте, а это около трети от общей стоимости работ. Но вот тонущий рынок к таким масштабам оказался совершено не готов, — утверждает адвокат Олег Сухов. В некоторых субъектах РФ, включая Москву и область, предложение сейчас кратно превышает спрос.
Застройщики пытаются отыграть назад. За 11 месяцев 2016 года объемы ввода по России упали до 62,9 млн кв. м. Число новых проектов тоже сокращается. С января по июнь компании заложили на 35-40% меньше «квадратов», чем в аналогичном периоде 2013-го. В одном Подмосковье в следующем году строительство «ужмется» на 30%. Однако видимый эффект от этих мер появится хорошо если осенью 2017-го. Говорить о явном дефиците предложения мы сможем через полтора-два года, не раньше.
Второй важный фактор — платежеспособный спрос. Точнее, его отсутствие. Большинство из тех, у кого были накопления и потребность в жилье, уже приобрели квартиру за «живые» деньги или в кредит. Новым же покупателям в стране взяться неоткуда. Население третий год стремительно беднеет. С октября 2014-го по октябрь 2016-го реальные доходы россиян уменьшились на 12,3%, инфляция достигла 22%. Население вынуждено экономить на продуктах и лекарствах, что говорить о жилье. Даже при цветущей экономике благосостояние граждан после такого обвала будет восстанавливаться около пяти лет. При этом те, у кого есть средства для покупки, уходят с рынка. Речь о частных инвесторах, бравших квартиры для перепродажи и сдачи в аренду. После снижения цен, роста налогов и тарифов ЖКХ, недвижимость потеряла для них былую привлекательность. И если раньше на их долю приходилось до 30% сделок, теперь — вдвое меньше. В дальнейшем показатель будет стремиться к нулю.
Третьей причиной падения стоимости квадратного метра станет завершение господдержки ипотеки. До сих пор именно эта программа не позволяла рынку уйти в крутое пике. За два года она помогла привлечь в отрасль свыше 1,3 трлн рублей, а льготная ставка потянула за собой проценты по стандартным ипотечным программам, подогревая интерес заемщиков. Теперь за жилищную ссуду банки и без субсидий берут докризисные 12-13% годовых.
Но с 1 января, как только власти свернут программу, продажи жилья упадут. Ведь что бы там не говорили оптимисты из правительства, кредитные организации не будут долго удерживать действующие ставки. И уж тем более они не станут снижать их дополнительно, пока ЦБ не изменит ключевую ставку до 9-9,5%. А на любое повышение спрос отреагирует быстро: он просто замрет. Оживить его самостоятельно игроки смогут одним-единственным способом — сбавив цену метра.
В начале будущего года, — говорит адвокат Олег Сухов, — номинальная стоимость недвижимости в среднем по стране просядет на 3-5%. За официальным падением последуют новые акции от застройщиков и активный торг владельцев «вторички». Плюс традиционные сезонные распродажи. К III кварталу доля дисконтных сделок вырастет с нынешних 80-ти до 90%, а средний размер скидок составит 10% от заявленной суммы.
Для девелоперов это станет настоящим тестом на выживание, и пройти его удастся далеко не всем. Уже сейчас многие компании работают на грани рентабельности. За время кризиса кредиты для строительного бизнеса подорожали на 6-7%, стоимость возведения 1 кв. м выросла на 20% и, по прогнозам, в 2017-м увеличиться еще на 10%. Добавьте сюда будущую инфляцию в 5-6%, свежие поправки к 214-ФЗ, которые так или иначе отразятся на себестоимости «квадрата», и выдавят с рынка мелких игроков. И, конечно, фискальную нагрузку. После того, как налог на имущество и аренду земли стали рассчитывать исходя из кадастровой стоимости, платежи для застройщиков выросли в 10-13 раз. Отдельный сюрприз от ФНС в 2017-м ждет строителей Петербурга — они впервые заплатят налог за непроданные квартиры. Сумма составит 1% от кадастровой стоимости объектов. Такой же сбор с 2-процентной ставкой со следующего года вводят и в Подмосковье. Не исключено, что скоро к ним присоединятся другие регионы.
Чем обернется дальнейшее снижение цен в подобных условиях, не трудно догадаться. Кто-то начнет замораживать проекты, кто-то, не справившись с долгами, свернет бизнес. Процесс уже идет: с января 2015 года в стране обанкротилось 3,9 тыс. строительных организаций. Все это неизбежно породит новую волну обманутых дольщиков, — уверен адвокат Олег Сухов.
В Минстрое не исключают, что если ситуация на рынке недвижимости ухудшится, власти вновь запустят механизм льготной ипотеки. Шаг верный, однако, вряд ли его будет достаточно. Продление программы удержит спрос на минимальном уровне, но не решит системных проблем в отрасли. Да и возможности жилищного кредитования не безграничны: из-за низких доходов займы по-прежнему недоступны для большинства россиян. Чтобы на деле вытащить застройщиков из ценовой ямы, необходимо, в первую очередь, снизить их расходы на строительство. Инструменты давно известны: сокращение налоговой нагрузки, господдержка производителей стройматериалов и субподрядчиков, льготное финансирование сектора. Главное — чтобы к тому моменту, когда чиновники, наконец, решаться применить эти меры, на рынке еще было, кого спасать.
