Помните декабрь 2014-года? Россияне в панике скупают метры, спасая накопления от инфляции и ослабления нацвалюты. Девелоперы так же массово заявляют о повышении цен на 15-20% и как один обещают удорожание «квадрата» в следующем году. Но вышло иначе. Покупательский ажиотаж быстро сменился застоем. Затем — очередной обвал рубля, спад в экономике, сокращение платежеспособного спроса и переизбыток предложения. Чтобы удержаться на плаву в новых реалиях застройщикам и владельцам «вторички» пришлось вступить в ценовую войну за клиента. О том, как изменилась стоимость недвижимости за время кризиса и чего ждать в 2017 году, рассказывает адвокат Олег Сухов (правовой консультант компании Правильные Инвестиции в Недвижимость).
После рекордных продаж конца 2014 года стоимость жилья в России действительно пошла вверх на 3-8% в зависимости от сектора, но, скорее, по инерции. К марту 2015-го от эйфории продавцов не осталось и следа. На фоне резкого увеличения объема предложения — в среднем по стране на 30-40% за I квартал — спрос фактически замер. В секторе новостроек количество сделок сократилось на 20%, «вторичка» в разных регионах потеряла от 15 до 40%. Сказались падение доходов населения и резкое удорожание ипотеки. После того как ЦБ поднял ключевую ставку с 10,5 до 17%, часть банков полностью прекратили выдачу кредитов, часть ужесточили требования: ставки взлетели до 20% годовых, первоначальный взнос стал выше в два раза. Позволить себе такой дорогой займ могли единицы.
Именно тогда, весной 2015 года участники рынка начали ту самую негласную «игру на понижение», которую мы наблюдаем до сих пор. Удерживая номинальные цены от обвала, застройщики решили стимулировать спрос при помощи акций и бонусов, — приводит пример адвокат Олег Сухов. «Вторичка» ответила активным торгом. Уже к концу года 8 из 10 объектов недвижимости по стране продавалось на условиях дисконта, а размер скидок по отдельным сегментам достигал 30%. И если заявленная стоимость «квадрата» по итогам 2015-го в среднем упала на 5-6%, то реальная снизилась на 15%.
Ставка на демпинг отчасти себя оправдала: во втором полугодии покупателей удалось вернуть на рынок, однако к последующему удорожанию метра это не привело. Наоборот: высокая конкуренция, пиковые объемы строительства и стремительно ухудшающийся уровень благосостояния населения требовали все новых и новых уступок от продавцов.
В 2016-м официальная динамика цен в общих чертах повторила прошлогоднюю: небольшое оживление в первом квартале, сокращение во втором, стабилизация летом, после — символический осенний рост на 1-2%, который уже к декабрю сменился спадом. При этом на деле как «первичка», так и вторичный рынок по-прежнему выживали благодаря скидкам. Соотношение дисконтных сделок к обычным весь год держалось на максимуме — 8 к 10. Правда, бонусы стали чуть скромнее: теперь это около 8% против 10-15% в 2015-м. Таким образом, за последние 11 месяцев жилье в России формально просело на 5,5%, а с учетом акций и торга — на 12%. В общей сложности за два кризисных года недвижимость подешевела почти на четверть.
Во многом спасти цены от большего провала в этот период помогла льготная ипотека. По данным Минстроя, в 2015-м в рамках программы россияне оформили жилищных кредитов на 374 млрд рублей, за три квартала 2016-го — еще на 812 млрд. По сути, каждая вторая новостройка в стране была куплена с субсидированием. А после того как в уходящем году ЦБ снизил ключевую ставку до 10 %, понемногу начала оживать и «вторичка».
Банки, получившие доступ к дешевым ресурсам, включились в конкурентную борьбу за заемщика, за свой счет понижая проценты не только на строящееся, но и на готовое жилье. В результате разница между льготными и обычными ставками сократилась до минимума, а сами показатели вернулись на уровень 2014 года. Так, на первичном рынке получить займ с господдержкой сегодня можно в среднем под 11,4%, без нее — под 12,5%, на вторичном — под 13,3%. Клиенты отреагировали оперативно: с января по ноябрь объем выдачи жилищных ссуд вырос до 1,3 трлн рублей и к Новому году прибавит еще около 200 млрд. Итоговый рост по сравнению с 2015 годом составил 30,6%, — резюмирует адвокат Олег Сухов.
На этой оптимистичной ноте действие программы субсидирования завершится. Что ждет ипотечный рынок дальше, определенности нет. Власти уверены: население будет активно брать кредиты и без господдержки. По расчетам АИЖК в следующем году банки выдадут покупателям жилья 1,7 трлн рублей, превысив результат 2016-го на 12%. Звучит обнадеживающе, но верится с трудом. Во всяком случае, в первом полугодии никаких предпосылок для активного роста нет. К февралю-марту ставки на новостройки, скорее всего, подтянутся до «вторички», то есть до 13-14%. С одной стороны, это докризисные значения, и заемщикам, казалось бы, не на что жаловаться. С другой — когда речь идет о кредите на миллионы рублей сроком на 20 лет даже 1% играет огромную роль. Опять-таки, номинальная ставка — еще не все. На конкретную стоимость займа влияет размер первоначального взноса и доходов получателя. Россияне же беднеют третий год подряд, рабочих мест в стране с 2014-го тоже не прибавилось. Те, кто мог и хотел взять ипотеку, уже это сделали. Остальные либо ждут дальнейшего падения ставок, либо отложили решение вопроса до лучших времен. Отчасти оживить ситуацию позволило бы снижение ключевой ставки до 9-9,5%. Но Центробанк ясно дал понять — до II квартала 2017-го никаких изменений не будет. Да и каким на самом деле окажется решение регулятора сейчас можно только гадать.
Вслед за спросом на ипотеку в ближайшие пару месяцев упадет и стоимость квадратного метра. Чтобы удержать клиента участникам рынка придется дополнительно скинуть 2-5% от формального ценника, либо увеличить скрытый дисконт. И это отступление, по всей вероятности, станет последним в 2017 году. По крайней мере, для «первички». С августа цены в секторе начнут расти и к концу IV квартала прибавят около 5-7%.
Причины просты, — утверждает Олег Сухов. Во-первых, сработает дефицит предложения. С прошлого года девелоперы очень осторожно закладывают новые объекты, уменьшается и количество самих игроков. Как подсчитало Рейтинговое агентство строительного комплекса, на сегодняшний день из 4850 активных застройщиков страны 121 компания находится в одной из стадий банкротства. По данным Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования, с января 2015 года по сентябрь 2016-го в России разорилось 3,9 тыс. строительных организаций. По итогам текущего квартала рынок покинут около 600 фирм.
Во-вторых, в нынешних условиях для девелоперов прибавка к цене в 5-7% — это тот минимум, который необходим, чтобы покрыть инфляцию и хоть чуть-чуть отыграть кризисные потери. А их накопилось немало. С 2014 года себестоимость работ в отрасли выросла на 20%, инфляция превысила 18%, банковские кредиты подорожали с 11% до 16-18% годовых. Застройщики слишком долго играли в демпинг, пытаясь реализовать построенное и забывая о рентабельности. Чего стоит одна просрочка по займам: до кризиса ее размер не превышал 8%, теперь к проблемным относится каждый четвертый кредит. Если затянуть пояс потуже, для многих компаний он превратится в удавку.
