Во все времена в цене остается дешевое жилье — пусть денег в обрез, а жить где-то надо. Достаточно стабильным можно считать спрос и на недвижимость элитного уровня, рынок которой обладает определенной инерционностью. А вот какого поведения можно ожидать от жилья сегмента бизнес-класса — не совсем понятно. С одной стороны, рынок сегодня демонстрирует волю к стабилизации, а на нынешние цены еле-еле хватает платежеспособного спроса. Если в 2006 году столичные новостройки подорожали в среднем на 120%, то доходы москвичей за 9 месяцев прошлого года, по данным Мосгорстата, выросли всего на 20%. (Реальные же денежные доходы за вычетом обязательных платежей и после коррекции на индекс потребительских цен увеличились всего на 9,4%). С другой стороны, рост цен на недвижимость тоже необходимо скорректировать с учетом инфляции доллара, а также принять во внимание серьезно подорожавшие строительные материалы и стоимость подключения к коммуникациям. А главное, это то, что дефицит предложения новостроек среднего ценового сегмента, который и стал основным фактором роста цен, никуда не делся.
Сейчас, по разным данным, в продаже находится около 150–200 новостроек бизнес-класса в разной степени готовности, на рынке продается около 200 домов. В 2005 году объем предложения новостроек сократился на 30%, в прошлом — на 10%.
В результате роста цен, опережающими темпами шедшего в прошлом году, сложилась любопытная ситуация. Разница между стоимостью среднестатистического квадратного метра на первичном и вторичном рынках практически исчезла, составив всего несколько десятков долларов. Оба рынка подогревали друг друга: девелоперы следовали за аппетитами частных владельцев, а частные владельцы, мониторя повышение цен в новостройках, планомерно повышали цены на свои квартиры. По идее, это должно означать, что цены на первичном рынке явно «перебрали», однако на самом деле «перебор» произошел, в основном, лишь на рынке жилья экономкласса. Самая дешевая недвижимость оказалась совсем не такой уж дешевой, поскольку была существенно переоценена. А вот новостройки бизнес-класса, напротив, своего логичного в этих условиях максимума цен не достигли. И не в последнюю очередь потому, что часть покупателей была вынуждена либо отложить покупку, либо согласиться на переезд за МКАД, либо переориентироваться на недвижимость ниже качеством. И, кроме того, настоящий ажиотаж возможен только в сегменте самой недорогой и, стало быть, наиболее доступной недвижимости.
Надо учесть, что частично рост цен в сегменте бизнес-класса был вызван искусственно – девелоперы ради контроля за темпами продаж стали придерживать квартиры, на несколько месяцев полностью останавливая процесс.
В первой половине 2006 года в связи с высокими темпами роста рынка многие застройщики ввели квотирование продаж, что на фоне ажиотажного спроса приводило к небольшому объему продаж, выраженному в квадратных метрах или квартирах, но значительному объему в финансовых показателях.
Сейчас ценовая структура рынка начала приобретать более традиционные формы, и это означает, что если цены на экономкласс будут стоять на месте (в случае соответствия качеству проекта) или корректироваться, то жилье более качественного сегмента будет продолжать дорожать. Правда, не такими темпами, как в прошлом году. Так возможный рост, как примерно равный уровню инфляции (10–15% в год).
А есть ли у недвижимости бизнес-класса шансы подешеветь? Есть, но только в том случае, если на рынок одновременно выйдет достаточное количество новых проектов. Сейчас, по некоторым данным, на этапе согласования разрешительной документации зависло около 100 проектов, и если хотя бы треть из них попадет в этом году в продажу, то цены смогут стабилизироваться.
Кроме того, температуру на этом рынке мог бы снизить отток покупателей. Московской недвижимостью интересуются не только москвичи, но и региональные жители, доля которых, по разным оценкам, составляет в сегменте бизнес-класса от 15% до 30%.
