Планируя покупку недвижимости в Грузии, многие инвесторы закладывают бюджет на покупку («стены»), но катастрофически недооценивают расходы и время, необходимые для доведения объекта до ума. В зависимости от типа выбранного жилья — будь то исторический памятник в Сололаки или типовая «чешка» в Сабуртало — смета ремонта может отличаться не на проценты, а в разы. Это два принципиально разных процесса, требующих разных бригад, материалов и нервных затрат.
Сложная логистика и скрытые работы в Старом Городе
Если ваш выбор пал на атмосферный «итальянский дворик», забудьте слово «косметический ремонт». Здесь вы покупаете историю, а вместе с ней — вековые проблемы. Во-первых, это логистика. Узкие, мощеные брусчаткой улочки старого Тбилиси часто недоступны для грузовиков. Вывоз тонн строительного мусора (а его будет много после демонтажа старой штукатурки и перегородок) и доставка новых материалов часто осуществляются вручную или на маленьких машинах, что удваивает транспортные расходы. Во-первых, это конструктив. Вам придется укреплять стены металлическими обоймами, менять сгнившие деревянные лаги на металлические двутавры и делать стяжку с армированием. В-третьих, это реставрация. Как указано в обзоре типов недвижимости Тбилиси, такие квартиры ценятся за аутентичность. Вы не можете просто выбросить старые резные двери и поставить МДФ — это убьет ценность актива. Вам понадобятся реставраторы для дерева и лепнины, услуги которых стоят дорого.
Прагматизм и предсказуемость советского фонда
Ремонт в «чешке» или другом советском спецпроекте — это понятная инженерная задача. Вы имеете дело с бетонной коробкой, где сюрпризов гораздо меньше. Здесь работают стандартные процессы:
- Стены и пол: Обычно требуют выравнивания, но не капитального укрепления. Перекрытия бетонные, что исключает гниение.
- Коммуникации: Стояки меняются по типовым схемам, доступ к трубам проще.
- Логистика: Наличие двора для грузовика и (часто) грузового лифта значительно удешевляет подъем гипсокартона и цемента.
Финансовая пропасть
Другие ключи к пониманию бюджета кроются в цифрах. Если качественный ремонт в советской вторичке в 2025 году обходится в среднем в $350–450 за квадратный метр, то полноценная реставрация квартиры в историческом фонде легко перешагнет порог в $600–800 за метр. Сроки также разнятся: 2–3 месяца для «чешки» против 6–9 месяцев для старого фонда. Инвестор должен понимать эти риски до входа в сделку.
