Покупка недвижимости в Греции ради «Золотой визы» — это лишь вершина айсберга. Для прагматичного инвестора важно, чтобы актив не просто стоял закрытым, ожидая приезда владельца раз в год, а генерировал стабильный поток в евро. В условиях высокой инфляции сохранение капитала становится приоритетом. Давайте разберем, почему именно новостройки (первичный рынок) показывают лучшую инвестиционную математику и на какие цифры стоит рассчитывать в 2024–2025 годах.
Почему арендаторы выбирают «первичку»?
Рынок аренды в Греции, особенно в крупных городах, перенасыщен старым жилым фондом 70-80-х годов. Такие квартиры часто имеют проблемы с отоплением, влажностью и шумоизоляцией. Современный арендатор — будь то IT-специалист (digital nomad), сотрудник международной компании или обеспеченная семья — готов переплачивать за комфорт. Новостройки класса А+ предлагают то, чего нет у старого фонда: минимальные счета за электроэнергию (благодаря тепловым насосам и солнечным панелям), современный дизайн, паркинг и безопасность. Разница в арендной ставке между старой квартирой и новой в одной и той же локации может достигать 40–60%.
Стратегии аренды: Краткосрок vs Долгосрок
- Краткосрочная аренда (Airbnb/Booking): Это высокодоходная, но трудозатратная стратегия. В популярных туристических локациях (центр Афин, Крит, острова) сезон длится 6-8 месяцев. Грязная доходность может достигать 7–9% годовых. Однако стоит учитывать расходы на управляющую компанию (20-25%), уборку и амортизацию ремонта. Новостройки здесь выигрывают за счет «свежести» — они лучше выглядят на фото и получают высокие отзывы, что критично для алгоритмов агрегаторов.
- Долгосрочная аренда: Стабильный вариант для тех, кто ищет пассивный доход с минимальным участием. Контракты обычно заключаются на 3 года. Чистая доходность новостроек здесь составляет уверенные 3–5% годовых. Это «чистые» деньги, так как коммунальные расходы ложатся на плечи арендатора.
Капитализация актива
Не стоит забывать о росте стоимости самого квадратного метра. Греческий рынок недвижимости находится в восходящем тренде. Покупая объект на стадии строительства («офф-план»), вы фиксируете цену, которая к моменту сдачи дома вырастает минимум на 15–20%.
Важное напоминание о правилах
При расчете финансовой модели обязательно учитывайте новые пороги входа. Если ваша цель — совместить высокий доход с получением вида на жительство, вам необходимо знать зоны инвестиций. Подробно о том, как новые лимиты (250к, 400к, 800к) влияют на выбор объекта, мы рассказывали в статье по «Золотой визе» Греции. Там же вы найдете таблицу регионов, которая поможет соотнести ваш бюджет с потенциальной локацией.
Инвестиция в греческую новостройку — это двойная выгода: вы получаете статус резидента ЕС и твердый актив, который окупает сам себя. В отличие от банковского депозита, этот актив защищен от инфляции и имеет реальное физическое воплощение.
