Первый из них — на каком основании вам принадлежит территория под зданием. По закону для легализации самостроя земля должна быть либо в собственности, либо в постоянном пользовании, либо в пожизненном наследуемом владении. Если речь идет об аренде, то определяющее значение имеют условия договора, а именно — выражал ли хозяин участка свое согласие на конкретную стройку или нет. Допустим, вы получали надел для установки нестационарного ларька, а сами возвели на нем торговый центр с фундаментом и кирпичной кладкой. Тут и говорить не о чем — с вероятностью 99% суд откажет в иске. И наоборот, поставив загородный коттедж на выделенной именно для этого земле, пусть и самовольно, арендатор обеспечивает себе неплохие шансы на победу в споре.
Кроме того, следует заранее удостовериться, что категория и вид разрешенного использования участка, как минимум позволяют вести капитальное строительство, а лучше — полностью соответствуют типу незаконной постройки. Сведения, необходимые для такой проверки, можно найти в кадастровом паспорте надела, приказе Минэкономразвития № 540 и в Земельном кодексе (который адвокаты вообще настоятельно рекомендуют хотя бы полистать). Так, для частного жилого дома идеальным вариантом являются земли ИЖС и ЛПХ в границах населенного пункта. А вот расположенную там же многоэтажку узаконить вряд ли получится — помешает нецелевое освоение территории. На огородах и полевых участках строиться нельзя в принципе, разве что удастся постфактум перевести сотки в нужную категорию или изменить их назначение. Но здесь опять же понадобится согласование местных властей.
Еще один ключевой момент — характеристики самого здания. В рамках разбирательства истцу придется доказать, что самострой удовлетворяет всем строительным нормам, требованиям по планировке территории, местным правилам землепользования и застройки, а также не нарушает ничьих прав, не угрожает жизни и здоровью граждан. Как правило, на большую часть этих вопросов отвечает обязательная судебная строительно-техническая экспертиза. «Только ее заключение вполне может быть не в вашу пользу, — предупреждает адвокат Олег Сухов. — Так что если есть сомнения в качестве постройки, лучше подстраховаться и до подачи иска заказать независимое исследование. Оно выявит все недочеты, и у вас будет время их исправить, а при отсутствии каких-либо нареканий суд учтет его результаты без назначения дополнительной проверки».
Важную (если не сказать — решающую) роль при рассмотрении исков о самостроях играют два факта. Первый — пытался ли владелец получить разрешение до и во время строительства, второй — насколько обоснованно чиновники ему отказали. Два года назад Верховный Суд настоятельно рекомендовал учитывать этот нюанс при принятии решений (определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23.06.2015 № 24-КГ15−6 и от 13.01.2015 № 18-КГ14−168). Те охотно следуют совету и крайне редко становятся на сторону истцов, которые даже не связывались с местной администрацией или получили от нее правомерный отказ. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, загодя соберите все документы, подтверждающие ваше обращение к властям. Если их нет — напишите заявление на получение разрешения прямо сейчас. Обычно госорганы отвечают на такие просьбы формальной отпиской. Для тяжбы этого хватит.
Когда доказательная база собрана, истцу останется лишь правильно составить заявление, подать весь комплект документов в суд и дождаться, когда тот примет решение. При положительном результате судебный акт станет основанием для регистрации права собственности на бывший самострой.
Обобщая сказанное выше, можно сделать простой вывод: чтобы самовольная постройка попала в базу Росреестра, отсутствие разрешения на строительство должно быть ее единственным недостатком. А владелец обязан приложить все возможные усилия, дабы этот недостаток законным способом устранить.
