Строительство вполне справедливо называют локомотивом экономики: оно обеспечивает объемы работ для множества смежных отраслей, создает точки роста и инвестиционные возможности для малого и среднего бизнеса. Инвестиционный климат в строительстве во многом является индикатором состояния всей экономики. А наиболее показательной традиционно является ситуация в Москве, инвестиционная привлекательность которой мало кем оспаривается даже в кризисные периоды.
Чиновники, девелоперы и некоторые аналитики смотрят в инвестицинное будущее строительной отрасли и рынка недвижимости с осторожным оптимизмом, подчеркивая, что очень многое будет зависеть от финансирования проектов. С этим, как раз-таки, пока все сложно. По данным Михаила Матовникова, старшего аналитика «Сбербанка», строительный и девелоперский бизнес, а также индустрия производства строительных материалов являются самыми проблемными отраслями с точки зрения просроченной задолженности по кредитам. И в условиях, когда Банк России выбрал в качестве метода для борьбы с ростом инфляции ограничение кредитования, с инвестициями в строительство могут возникнуть серьезные проблемы.
С другой стороны, Минстрой РФ на федеральном уровне и руководители столичного стройкомплекса со своих позиций не раз заявляли о том, что не допустят серьезного падения темпов ввода жилья. Смысл их аргументов сводился к тому что если «строительная машина» остановится, то ее новый запуск будет стоить неимоверных усилий и финансовых затрат.
Программа минимум
Программа государственного субсидирования ипотеки, которая в последние годы поддерживала спрос на жилье и приток инвестиций в строительство, с практически стопроцентной долей вероятности будет закрыта в конце 2016 года. Если власти сегодня не найдут этой программе адекватной замены, то проблем не миновать.
Альтернативных госсубсидированию ипотеки вариантов поддержки рынка, по озвученному ранее в прессе мнению Сергея Васяткина, директора департамента розничных продаж ЮниКредит Банка, не очень много. Наиболее эффективной он считает помощь строительным компаниям на ранних этапах реализации проектов, способную снизить стоимость возводимого жилья. О том, что с окончанием господдержки для физических лиц может появится программа субсидирования уже для юридических лиц, в частности в виде льготных кредитов девелоперам, в СМИ также говорили другие эксперты, в частности, управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая и управляющий партнер компании «Бест-Новострой» Софья Лебедева. Такая мера мотивирует компании к новому строительству и будет эффективнее ипотеки с господдержкой, которая сегодня в основном обеспечивает продажу готовых новостроек и домов в высокой степени готовности.
Две стороны одной медали
По данным Единого информационного инвестиционного портала Москва является самым большим потребительским рынком России и Восточной Европы. На долю столицы приходится более 60% всех поступивших в страну иностранных инвестиций.
По оценке Всемирного банка, в 2016 году на административные процедуры в Москве застройщики тратят в среднем 244 дня и 1,7% от общей стоимости проекта
Тем не менее, в мировых рейтингах, которые характеризуют инвестиционный климат, российская столица пока находится не на оптимальных позициях. В частности, в списке Doing Business Всемирного банка (ВБ), который оценивает «легкость ведения бизнеса» Москва оказалась в категории отстающих как раз по такому критерию, как доступность получения разрешений и согласований в строительстве, занимая 119-ю позицию из 189. По оценке ВБ, в 2016 году на административные процедуры в столице застройщики тратят в среднем 244 дня и 1,7% от общей стоимости проекта. Хотя, это лучше, чем в 2010 году, когда российская строительная отрасль (оцениваемая по столице) была одной из самых проблемных мире (182-ая позиция из 183), и когда на прохождение бюрократических препон уходило 589 дней и 4,2% затрат на проект.
Напомним, что к 2018 году Россия в рейтинге Doing Business, согласно задачам, которые ставит руководство страны, должна попасть в «двадцатку» лучших стран по условиям инвестклимата. Цель Москвы, по словам руководителя столичного Департамента градостроительной политики Сергея Левкина, к этому времени занять 34 место по пункту «получение разрешений на строительство», то есть город должен подняться еще на 85 пунктов.
В сфере инвестиций в градостроительстве в столице сегодня складывается неоднозначная ситуация. С одной стороны – новая экономическая реальность, которую никак нельзя назвать благоприятной для инвесторов – с учетом возросших рисков, падения платежеспособного спроса, высокой стоимости кредитных средств и пр. В таких условиях девелоперы, безусловно, проявляют осторожность – неопределенность на рынке не дает возможность точно спрогнозировать проекты, рассчитать их доходность.
С другой стороны, сегодня столичное руководство демонстрирует явное стремление к улучшению инвестиционного климата, которое проявляется в снижении административных барьеров, повышении прозрачности инвестиционных процессов. Бюрократические процедуры минимизируются благодаря переводу услуг в электронный вид, развивается транспортная и коммунальная инфраструктура и т. д.
«Даже самый пессимистичный застройщик не может не признать, что в сфере административных процедур в городе произошли серьезные изменения к лучшему, намного проще стало работать инвесторам, техническим заказчикам»
Поведение властей по отношению к девелоперскому и строительному бизнесу в последнее время становится предсказуемым, что многие предприниматели считают едва ли не главным фактором для успеха инвестиций. «Предсказуемость – это то очень важное для инвестора условие, которое сформировалось в Москве в последнее время», – отметил в частности управляющий PPF Real Estate Russia Мартин Шаффер (владелец крупнейшего в Новой Москве бизнес-парка Comcity), выступая на экспертной дискуссии Urban Talks два месяца назад. По мнению предпринимателя, с точки зрения процессов администрирования, взаимоотношений с московскими городскими службами, развития инфраструктуры и пр. инвестиционный климат для девелопмента в столице стал однозначно лучше. «Даже самый пессимистичный застройщик не может не признать, что в сфере административных процедур в городе произошли серьезные изменения к лучшему, намного проще стало работать инвесторам, техническим заказчикам», – подтвердила на том же мероприятии председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова.
Все это дает повод надеяться на то, что по мере восстановления экономики на новом витке инвестиционного цикла можно рассчитывать на довольно быстрый рост количественных показателей в сфере инвестиций в строительный сектор. При этом надо отметить, что на долю инвестиционных проектов в столице, по словам Сергея Левкина, приходится подавляющая часть объемов строительства недвижимости различного назначения — 85-90%. «Бюджет участвует в размере 10-15%. Это соотношение поддерживается на протяжении последних пяти лет. Мы стараемся сделать все, чтобы привлечь инвестора в строительный комплекс», – заявил тогда же глава ДГП.
На сегодняшний день в Москве разрешения на строительство выданы на 31 млн кв. м недвижимости различного назначения. Около 85-90% составляют инвестиционные проекты.
Крупнейшие инвесторы – жители
В жилищном строительстве в Москве крупнейшим инвестором выступают граждане, они финансируют новостройки по договорам долевого участия на сотни миллиардов рублей. Об этом в начале июня на VIII семинаре «Диалог с инвестором» напомнил Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства. Одновременно с этим доля средств застройщиков как собственных, так и привлеченных на рынке снижается. «Застройщики берут меньше кредитов в банках, заменяют свои деньги средствами, взятыми у покупателей жилья по договорам долевого участия (ДДУ). Анализ отчетности компаний за 2015 год и 1 квартал 2016 года показал наличие негативной тенденции по нормативам финансовой устойчивости. Средства бизнеса, вложенные в стройку, уменьшаются. Появляется теневое использование денежных средств», — констатировал в ходе «Диалога с инвестором» глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
По словам чиновника, в такой ситуации столичные чиновники усматривают повышенные риски для дольщиков, поскольку проверки, которые проводит город показывают много нарушений закона в сфере долевого строительства. Одно из основных нарушений – привлечение денежных средств граждан до регистрации ДДУ. А также организация различных схем в обход ФЗ-214: вексельные, договоры соинвестирования. «Над этими вопросами сейчас работает прокуратура», — сказал Константин Тимофеев. По словам замруководителя управления Федеральной налоговой службы (ФНС) по Москве Юлии Шиловой, также распространенными схемами являются: финансирование на средства дольщиков объектов, не относящихся к долевому строительству, нарушения при закупке стройматериалов, привлечение неофициальных бригад рабочих, заключение фиктивных договоров с субподрядчиками и другие.
В 2015 году в Москве по ДДУ было построено 420 жилых комплексов из 454 (еще 34 проекта являются жилищно-строительными кооперативами). Привлечено 587 млрд рублей. За последние пять лет граждане соинвестировали в стройку 1,5 трлн рублей.
Для защиты дольщиков с 1 января 2017 года государство установит новые правила долевого строительства. В частности, застройщики будут вносить в компенсационный фонд дольщиков не более 1% от стоимости строительства дома, о чем недавно заявил глава Минстроя Михаил Мень.
В международном рейтинговом агенстве Standard & Poor’s (S&P) считают, что снижение располагаемых доходов и ослабление уверенности потребителей (consumer confidence) отразится на сокращении объемов продаж жилья российскими застройщиками в 2016 году. Однако при этом в S&P отмечают, что рейтингуемые ими российские девелоперские компании («ЛенСпецСМУ», группа компаний «ПИК», RSG International Ltd. (ГК »Кортрос») и ГК «Пионер») находятся в более выигрышной ситуации по отношению к основной массе участников рынка. «Взвешенная финансовая политика руководства компаний, занимающихся операциями в сфере жилой недвижимости, а также поддержка первичного рынка жилья со стороны российского правительства позволили девелоперским компаниям стабилизировать ситуацию», — говорится в отчете агентства. В 2016 году прогнозы по рейтингам всех четырех компаний были пересмотрены на «Стабильные».
Сегодня девелоперы сократили объемы долговой нагрузки и увеличили остатки средств на счетах и размер невыбранных кредитных линий, что позволило им компенсировать риски ликвидности. В то же время в документе говорится, что ситуация у многих других компаний сектора жилой недвижимости может быть не столь удовлетворительной, что можно видеть на примере дефолта одной из крупнейших российских девелоперских компаний «СУ-155».
По мнению Максима Гасиева, генерального директора девелоперской группы «ПСН», нужно усилить роль банков во взаимодействии застройщиков с дольщиками. «Лучше принять превентивные меры, чем потом разбираться с обманутыми дольщиками. И эти меры может обеспечить более тесная работа властей, контролирующих органов с банками. Почти все застройщики имеют кредиты, и соответственно, их финансовая устойчивость тщательным образом проверяется кредитными организациями, которые уже на начальных этапах видят проблемы девелоперов. Нужно испоьзовать влияние банка на застройщика, не разрешать собирать деньги дольщиков тем организациям, работа с которыми влечет высокие риски», — считает Максим Гасиев.
Профессионалы в кризисе
«Если говорить о рынке коммерческой недвижимости, то нужно констатировать, что кризис бьет по нему достаточно больно. Уровень свободных площадей в офисном сегменте сегодня в целом по Москве достиг 20%, в торговых центрах – 10%, арендные ставки упали и почти повсеместно переведены в рубли. В этих условиях инвесторы опасаются вкладывать деньги в новые проекты», – говорит Денис Соколов, партнер международной консалтинговой компании Cushman Wakefield, Russia.
По данным международной консалтинговой компании CBRE, в 1 полугодии 2016 доля свободных площадей в офисах класса А снизилась с 26% (на конец 2015 года) до 19,3%.
Прогноз S&P для инвестиционных компаний, занимающихся операциями с коммерческой недвижимостью, также остается не очень благоприятным в связи с их более агрессивной, чем в жилищной сфере, финансовой политикой, значительными валютными рисками и жесткой позицией государства по отношению к валютным договорам аренды. «Инвестиционные компании сектора недвижимости подвержены валютному риску, связанному с договорами аренды и с долговыми обязательствами, деноминированными в долларах или евро. Кроме того, их характеризует намного более высокая долговая нагрузка по сравнению с сопоставимыми девелоперскими компаниями, работающими в сфере жилой недвижимости, и результаты усилий по ее снижению нам еще предстоит увидеть», — говорится в отчете S&P Global Ratings. Однако в рейтинговом агенстве говорят, что в среднесрочной перспективе улучшение макроэкономической ситуации может снизить давление на сегмент коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, хотя на это потребуется не меньше года с лишним.
Впрочем, и на этом рынке есть позитивные сдвиги. Так, по данным международной консалтинговой компании CBRE, в 1 полугодии 2016 доля свободных площадей в офисах класса А снизилась с 26% (на конец 2015 года) до 19,3%.
«Пик рецессии для российского рынка недвижимости, вероятно, уже пройден, однако мы ожидаем, что условия операционной деятельности для девелоперских компаний, которым S&P Global Ratings присваивает рейтинги, начнут улучшаться в лучшем случае в конце следующего году, когда страна выйдет из рецессии» — говорится в отчете.
